개발사업의 사업용 토지는 토지거래허가나 지주의 양도세 절감을 위한 보유기간 충족 등 여러 사유로 계약체결 시부터 잔금지급과 소유권이전등기까지 소요기간이 장기화 되는 경우가 많습니다. 이 경우 매도인(지주)이나 매수인(시행사)의 지위가 장기적으로 불안정한 상태에 놓이게 되고 토지구입자금의 조달시 담보문제까지 결합되면 복잡한 상황이 됩니다. 이때 신탁등기를 활용하여 문제를 해결할 수 있습니다.
① 안정적인 소유권 확보
시행사의 입장에서는 신탁에 따라 소유권이 신탁사로 이전되므로 지주의 이중매매 위험이나, 지주의 채무로 인하여 타 채권자가 집행하는 가압류, 가처분 등을 예방하는 효과가 있습니다. 또한 잔금 지급시 지주가 협조하지 않을 경우에도 신탁을 활용하면 시행사가 안정적으로 소유권을 확보할 수 있습니다.
② 매도인 담보책임 부담 회피
토지주의 입장에서는 신탁등기가 실행되면, 신탁사의 공신력 및 신탁법의 강제집행금지 규정에 따라 소유권이 안전하게 보호되어 매도인의 담보책임에 대한 추가적인 부담을 덜 수 있다는 이점이 있습니다.
③ 금융기관에 담보제공가능
시행사가 개발사업과 관련하여 브릿지론이나 프로젝트파이낸싱을 등 금융기관에 신청시 유효한 담보제공방안이 됩니다.
