강제경매와 임의경매의 비교
1. 같은점
임의경매에는 민사집행법의 강제경매규정 전부가 준용된다. 또, 민사집행규칙의 강제경매규정
전부가 준용되고 총칙규정도 성질에 어긋나지 아니하는 범위 내에서 준용된다.
결국, 임의경매도 원칙적으로 압류에서 배당에 이르기까지 강제경매와 동일한 절차에 의하여 실시하
도록 규정되어 있다. 경매개시결정 등 압류절차, 배당요구의 종기결정 및 공고 등 경매준비절차, 매
각실시,?매각결정 및 대금납부절차, 배당요구 및 배당절차 등이 모두 준용된다.
2. 다른점
(1) 집행권원의 요부 및 집행정지사유
강제경매는 집행권원의 존재를 요하고 그 정본에 집행문을 부여한 집행정본에 기하여 실시되
나, 임의경매는 담보권에 인정된 경매신청권에 기하여 실시되는 점에 차이가 있으므로, 경매
신청에 있어서 기재사항 및 첨부서류가 다른 것은 당연하다.
(2) 공신적 효과의 유무
강제경매는 일단 유효한 집행정본에 기하여 경매절차가 완결된 때에는 후일 그 집행권원에 표
상된 실체상의 청구권이 당초부터 부존재?무효라든가, 매각절차완결시까지 변제 등으로 소멸되
거나, 재심으로 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 경매절차가 유효한 한 매수인은 적법하게
부동산의 소유권을 취득한다. 즉 공신적 효과가 있다.
반면, 임의경매는 담보권에 흠이 있으면 그것이 매각의 효력에 영향을 미친다. 집행법원은 담
보권과 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재?무효, 피담보채권의 불발생?소멸 등의
실체적 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없고, 나아가 이러한 사유는 매각불허가 사유에
해당하며 또 이를 간과하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이
전등기를 경료받았더라도 매수인은 부동산이 소유권을 취득하지 못한다.
(3) 실제적 하자의 효과
강제경매에서는 집행채권의 부존재?소멸?변제유에 등과 같은 실제적 하자는 청구이의의 소로써
만 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허
가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다.
반면, 임의경매는 담보권의 부존재?소멸, 피담보채권의 불발생?, 소멸?, 변제유예 등과 같은 실
체적 하자도 경매절차에 영향을 미치므로, 이해관계인은 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이
의를 할 수 있고, 또한 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.
