주택임차보증금의 반환확보
1)우선변제권
①의의
우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전재산 또는 특정재산으로부터 다른 채권자보다 우선
하여 채권의 변제를 받을 수 있는 권능 내지 효력을 말한다.
②우선변제권의 요건
대항요건의 취득 + 임대차계약증서상에 확정일자를 갖출 것 + 임차주택이 경매 또는 공매에 의
하여 매각될 것 + 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것
대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 말하며 주민등록은 민사집행법상 배당 요구의 종기까지 계속
존속하고 있어야 한다.
③우선변제권의 효과
주택임차권의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임차주택에 경매
또는 공매를 할 때에 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다
우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
2)최우선변제권
①의의
영세서민인 임차인을 사회정책적 차원에서 특별히 보호할 목적으로 보증금의 액수가 일정액에
미달하는 소액인 경우에는 그 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 소
액임차인을 보호하는 규정이 최우선 변제권이다.
②최우선변제권의 요건
소액임차인에 해당할 것 + 대항요건을 구비하고 존속할 것(주택인도 + 주민등록) + 임차주택이
경매 또는 공매에 의하여 매각될 것 + 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것
③최우선변제권의 효과
최우선변제의 요건을 갖춘 소액임차인은 법이 정한 일정액의 범위 내에서 주택가액의 2분의 1
범위 내에서 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제를 받을 수 있다.
